Publicăm un articol al autorilor proiectului „VIVA-Lefortovo”, studenți ai programului NLTR, care, lăsați de subiect, s-au unit după studii în grupul „Echipa 123” și și-au continuat activitatea. Esența proiectului este o propunere pentru dezvoltarea integrată a unei părți din districtul Lefortovo, care astăzi este supraîncărcată cu zone industriale inactive și se caracterizează printr-o calitate scăzută a mediului urban. În acest articol, membrii grupului discută despre posibilitatea creării unui bulevard pietonal între Hammer și Sickle, pe care Don-Stroy intenționează să îl transforme în complex rezidențial Symbol, centrul de birouri CROC și terasamentul Yauza până în 2025–2026. Un astfel de bulevard ar permite mersul pe jos de pe autostrada Entuziastov prin fosta Hammer and Sickle până la uzina Kristall reconstruită, moșia Yauz a Stroganovs și mai departe de-a lungul Podului Vamal până la cealaltă parte a râului până la strada Nizhnyaya Syromyatnicheskaya și Artplay. Între timp, Don-Stroy a prezentat la audierile publice desfășurate în aprilie 2015 un proiect ajustat care diferă de cel câștigător, unde nu există o axă pietonală la locul liniei de cale ferată și bulevardul interior se termină în interiorul complexului rezidențial Symbol, fără a părăsi orașul.
Ca reamintire, primul loc în clasamentul juriului pentru conceptul de reconstrucție a lui Hammer and Sickle a fost luat de proiectul MVRDV, dar apoi, prin decizia dezvoltatorului, proiectul de proiectare LDA a fost declarat câștigător.
Mai jos este un articol al autorilor proiectului de cercetare. ***
Ca parte a programului educațional „Noi lideri ai dezvoltării teritoriale”, NLTR (programul este organizat de MARSH și RANEPA), am studiat zona urbană, parte a districtului Lefortovo. Absolvenții care nu sunt indiferenți la soarta regiunii s-au organizat în grupul Team 123, care continuă să lucreze la proiectul VIVA-Lefortovo. Am identificat mai multe situri, a căror transformare ar putea aduce o contribuție semnificativă la dezvoltarea infrastructurii districtului și ar spori confortul de locuit pentru rezidenții existenți și viitori, unele dintre aceste propuneri au beneficii tangibile pentru oraș.
Utilizând munca noastră ca exemplu, am dori să arătăm o serie de probleme urbane, să acordăm atenție problemelor care deseori nu sunt vizibile atunci când dezvoltăm proiecte în teritorii similare:
- De ce conectivitatea teritoriilor la nivel local renunță la câmpul vizual al proiectantului?
- Cum pot fi fostele zone industriale să se încadreze organic în contextul urban existent?
- De ce este calitatea generală a mediului urban la un nivel scăzut?
- ca economie a orașului, incl. valoarea bazei de impozitare este interconectată cu contextul urban?
În articolul nostru, nu ne vom arunca cu capul în aspectele teoretice ale problemei, dar vom încerca să arătăm cu un exemplu specific ce mecanisme și ce logică a participanților la dezvoltare modelează orașul nostru nu întotdeauna în cel mai bun mod.
Vom lua în considerare o secțiune a orașului între râul Yauza, Autostrada Entuziastov, strada Krasnokazarmennaya. Această secțiune o desemnăm drept teritoriul VIVA-Lefortovo, pentru această secțiune propunem principalele transformări.
Acest site se remarcă prin faptul că este supraîncărcat cu foste zone industriale care nu mai funcționează ca producție, calitatea mediului și a împrejurimilor este la un nivel scăzut, există multe locuri goale abandonate. În același timp, teritoriul are o resursă semnificativă pentru o dezvoltare calitativ nouă: prezența unor situri istorice semnificative în stare bună, proximitatea râului și o gamă largă de zone verzi, apropierea de centru și nodurile de transport. Interesul afacerilor și dezvoltatorilor pentru dezvoltarea site-ului este demn de remarcat: patru jucători majori și-au exprimat interesul pentru obiectele de pe site.
Ecourile schimbărilor viitoare pot fi deja observate: fabrica Kristall se transformă într-un cluster de artă, teritoriul fabricii Hammer and Sickle se pregătește pentru dezvoltarea locuințelor, Morton Group of Companies a început să vândă apartamente într-un complex rezidențial de pe site-ul fosta plantă Almaz-Antey.
Să aruncăm o privire mai atentă asupra proiectului cartierului rezidențial Symbol, propus pentru implementare de Don-Stroy pe teritoriul fostei uzine Serp și Molot, ca dominant și pe termen lung influențând semnificativ dezvoltarea teritoriului. Discuțiile despre acest proiect au început în 2012 și, ca rezultat, orașul a oferit dezvoltatorului să organizeze un concurs internațional pentru dezvoltarea unui concept de arhitectură și planificare urbană pentru dezvoltarea teritoriului uzinei. Scopul concursului este „selectarea conceptelor de arhitectură și planificare urbană pentru crearea unei unități urbane multifuncționale cu o infrastructură dezvoltată, integrată în structura urbană și care să îndeplinească cerințele dezvoltării durabile a mediului”.
Conform rezultatelor concursului, au fost prezentate cinci proiecte, schemele pentru acestea sunt prezentate mai jos. Patru dintre aceste proiecte mențin un traseu pietonal de-a lungul fostelor căi ferate. Aceasta este o soluție evidentă pentru că oferă comunicare între microdistricte, oferă acces direct la râul Yauza pentru viitorii rezidenți, precum și acces direct la siturile culturale din zonă: moșia Stroganov, clusterul de artă Crystal, complexul hidroelectric Syromyatnichesky cu un parc adiacent, Teritoriul Artplay.
În fiecare dintre proiecte, căile ferate sunt salvate ca o axă pietonală.
În ceea ce privește proiectul propus spre aprobare, se ia decizia de a elimina această conexiune pe teritoriul clădirii și de a construi cartiere rezidențiale în locul șinelor. O astfel de soluție exclude posibilitatea utilizării premiselor existente pentru dezvoltarea zonei și, mai degrabă, lucrează pentru a se izola de contextul urban predominant.
Se poate presupune că o astfel de decizie a dezvoltatorului se datorează faptului că înconjurătorul
teritoriul nu corespunde nivelului dorit de dezvoltare viitoare - clasa business. Orice dezvoltator este interesat în primul rând de a obține profit și nu este deloc obligat să înnobileze vastul teritoriu adiacent site-ului său.
Propunerea echipei 123 este păstrarea pistei existente, crearea unei conexiuni pietonale unice, „Bulevardul Tiny”, care va avea loc pe locul fostului
sine de cale ferata. Noul bulevard va îmbina simultan mai multe blocuri ale districtului și va oferi acces direct la terasament. ***
Cu toate acestea, orașul ar beneficia exact de acele proiecte care se încadrează organic în contextul urban. Dacă se implementează un proiect care exclude astfel de legături, Moscova riscă să obțină sferturi și mai fragmentate, o slăbire semnificativă a legăturilor sinergice. În acest proiect, accesul pietonilor la centrele de atracție ale zonei (terasament, Kristallu, Artplay etc.) este dificil. Schema de dezvoltare aleasă stimulează traficul auto, exacerbând tensiunile de trafic din zonă.
Separat, am dori să discutăm componenta economică a acestor decizii pentru oraș. Folosind exemplul acestui teritoriu, am decis să luăm în considerare opțiuni pentru dezvoltarea economiei raionului atunci când implementăm două scenarii: menținând în același timp situația existentă și organizând un nou bulevard pietonal în locul căilor ferate.
Am analizat secțiunea de drum din stradă. Arborele Zolotorozhsky la planta Kristall. Acest site este acum abandonat, utilizat în principal de rezidenții marginali, deoarece nu este vizibil pentru patrule. În același timp, pietonii sunt obligați să folosească această secțiune a liniei de cale ferată ca punct de trecere între străzile Volochaevskaya și Zolotorozhsky Val. Există foarte puține legături între străzile principale ale districtului și oamenii folosesc chiar și o cale atât de nepotrivită în prezent. Secțiunile de-a lungul pistelor par abandonate și subutilizate. Excepția este teritoriul companiei CROC, care este adiacent șinelor, dar compania s-a îngrădit de șine cât mai mult posibil cu un gard înalt cu sârmă ghimpată.
Dacă analizăm baza impozabilă colectată din zonele adiacente, aceasta se ridică la aproximativ 50-70 milioane de ruble. pe an (calculul s-a bazat pe impozitul pe teren și impozitul pe proprietate). Cea copleșitoare a acestei sume revine centrului de birouri al companiei CROC. Restul teritoriilor alăturate practic nu aduc bani în oraș, deoarece sunt, prin desemnare, o zonă industrială, adică valoarea cadastrală a acestora este de 4,5 ori mai mică decât valoarea terenului cu un scop, de exemplu, pentru comerț.
În plus, clădirile din teritoriile alăturate nu sunt incluse în lista obiectelor pentru care se calculează impozitul pe proprietate. Din această analiză, concluzionăm: dacă un oraș poate stimula cu pricepere transferul de terenuri către funcții semnificative din punct de vedere social, în special în teritoriile predispuse la astfel de schimbări, poate crește semnificativ veniturile din aceste terenuri.
Zona de-a lungul căilor ferate are un potențial ridicat pentru acestea
reconstrucţie. În același timp, potențialul va crește semnificativ dacă
conexiune directă cu viitoarea zonă rezidențială. În acest caz, colectarea proiectată a impozitelor din zonele adiacente poate crește la 160-200 milioane de ruble, ceea ce este de 3-4 ori mai mare decât situația actuală.
Astfel, pe lângă efectul economic direct, orașul ar scăpa de unul dintre locurile inestetice din cartier, transformându-l într-un centru de atracție, un bulevard pietonal, o legătură cu râul, un terasament verde, acces la Centre de artă Crystal și Artplay. Vă sugerăm să numiți noul bulevard „Bulevardul Tiny”, amintind cu acest nume că biroul KROK și brutăria sunt adiacente șinelor de cale ferată.
Dezvoltatorul, dacă această propunere ar fi pusă în aplicare, ar primi, de asemenea, beneficii semnificative: noul bulevard funcționează pentru nivelarea mediului, făcându-l mai atractiv și mai sigur pentru viitorii rezidenți. Un bulevard bine întreținut, care oferă acces la râu și la obiectele de activitate creativă, este o demonstrație mai semnificativă a bunăstării zonei înconjurătoare decât colajele foto din broșurile publicitare. În plus, suntem încrezători că astfel de decizii afectează costul apartamentelor în ansamblul rezidențial aflat în construcție.
Ca parte a proiectului nostru, pentru a promova soluțiile propuse, contactăm în mod activ autoritățile și utilizatorii de terenuri ale parcelelor pentru care propunem modificări. Implementarea unor astfel de soluții este imposibilă fără stabilirea unei interacțiuni între participanții specificați. Potrivit presupunerii noastre, multe puncte de durere din oraș ar putea fi rezolvate prin implementarea proiectelor axate pe resursele și potențialul orașului, contextul urban deja stabilit și formarea de legături sinergice.
Folosind exemplul proiectului VIVA-Lefortovo, am dori să propunem și să implementăm o nouă abordare pentru rezolvarea problemelor urbane, cu accent pe maximizarea potențialului unui teritoriu format în mod natural, cu un accent fundamental pe conectivitatea teritoriilor. ***
Analogi de succes în lume pentru transformarea căilor ferate:
High Line Park, New York
Fosta Linie de cale ferată a fost transformată într-un parc, care a devenit un punct nou
atracție a orașului. Datorită acestei transformări, sa dovedit a revigora depresivul
teritoriul orașului din care a fost retrasă producția industrială. Smogul orașului
atrage investitori, afaceri, noi rezidenți în zonele înconjurătoare.
Fluxul estimat de investiții suplimentare în zonă a fost estimat la 4 miliarde de dolari, creșterea efectivă a colectării impozitului pe proprietate pe an a crescut cu 100 de milioane de dolari, ceea ce a recuperat deja costurile de creare a parcului. Mai multe>
Good's Line, Sydney
Un proiect de transformare a unei zone abandonate și a căilor ferate într-o cale pietonală. Calea a devenit un punct de atracție pentru orășeni, turiști, studenți ai universităților din apropiere. Implementarea proiectului a devenit posibilă după stabilirea de parteneriate între cei șase proprietari ai terenului adiacent, autorități și organizații publice. Facilitatea a fost pusă în funcțiune în urmă cu mai puțin de un an, dar a stimulat deja dezvoltarea afacerilor în teritoriile adiacente și, de asemenea, a influențat semnificativ cererea și costul locuințelor în jur. Detalii 1 și 2.
Echipa 123 a lucrat la articol:
Marina Reingold - Manager de proiect.
Experiență în domeniul dezvoltării afacerilor, dezvoltarea rețelelor de parteneri, lansarea de noi domenii de afaceri.
Anna Kasatkina este analistă de proiect.
Experiență în consultanță imobiliară, evaluare de afaceri.
Ulyana Pyankova este sociolog al proiectului.
Experiență în domeniul cercetării sociologice, desfășurarea campaniilor electorale.
Oleg Raspopov este arhitectul proiectului.
Experiență în arhitectură și design. Curator al concursului pentru dezvoltarea conceptului de parc „Patriot”, curator al școlii „Fundamentele viitorului arhitectural”
Vizualizare:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, publicații pentru dezvoltatori.
