Maria Melnikova, urbanistă și cercetătoare la Centrul de competențe din Berlin pentru zone rezidențiale mari, „Nu doar panouri: experiențe germane în zonele de locuințe în masă”, este disponibilă pentru descărcare de pe site-ul său oficial masshousing.ru.
Prezentarea și discuția online a cărții, organizată de Școala Superioară de Economie, va avea loc pe 16 decembrie 2020 la ora 19:00. Detalii sunt aici.
În Germania de Est, ponderea locuințelor privatizate (3,5%) este foarte mică, deoarece doar chiriașii individuali doreau să-și cumpere apartamentele după renovare la un preț de 1000 € per 1m² sau mai mult. (BENN, 2007, p. 29).
Case din epoca construcției în masă au fost construite cam în același timp. Prin urmare, este necesar să se restabilească simultan starea tehnică a multor clădiri. Aceasta este una dintre cele mai ambițioase și dificile sarcini în organizarea dezvoltării ulterioare a zonelor de dezvoltare rezidențială în masă.
Particularitatea Germaniei este că cea mai mare parte a fondului în zonele de panouri aparține marilor proprietari (companii de locuințe, cooperative). Acest lucru simplifică organizarea procesului de reînnoire a fondului. În loc de o comunitate de proprietari, o entitate acționează, de regulă, stabilă din punct de vedere financiar. Dar în Germania există o altă practică de modernizare a clădirilor - reconstrucția fondului locativ din cartierele istorice, unde apartamentele din multe clădiri sunt deținute de persoane private. Pentru a lucra cu astfel de teritorii, la nivel legislativ, a fost creat un sistem de lucru cu procesele de reconstrucție - teritoriul de salubritate (German Sanierungsgebiet) și agenția de reabilitare (German Sanierungsträger). Această experiență poate fi interesantă pentru Rusia.
Conservarea și modernizarea fondului național de locuințe este una dintre sarcinile principale ale dezvoltării economiei naționale germane. Fondul de locuințe nu este doar responsabilitatea proprietarilor, ci statul joacă un rol important. Creează condiții în care proprietarii pot lua măsuri eficiente pentru a îmbunătăți starea tehnică a clădirilor lor.
Conservarea și modernizarea fondului locativ este unul dintre subiectele principale în dezvoltarea conceptelor de dezvoltare urbană. Pentru autoritățile orașului, această sarcină este adesea mai importantă decât construcția nouă, deoarece indicatorii de punere în funcțiune a fondului locativ, de regulă, nu depășesc niciodată 1% din apartamentele existente în oraș.
KfW, Banca Federală de Dezvoltare din Germania, joacă un rol important în modernizarea energetică a clădirilor. Din 1990, banca a investit aproximativ 68 de miliarde de euro în fondul de locuințe din Germania de Est. Acest lucru a permis proprietarilor (societăți de locuințe, cooperative de locuințe, asociații de locuitori) să renoveze mai mult de 65% din fondul de locuințe, care consta în principal din case de tip panou.
„Nu suntem suficient de bogați pentru a trăi într-un fond de locuințe de calitate scăzută”
În Germania unită, fondul de locuințe al panoului socialist a fost considerat „neterminat”. În primul rând, pentru că îi lipsea un strat de izolație pe fațadă. Datorită impactului constant al precipitațiilor asupra pereților exteriori, starea tehnică a structurilor de susținere s-a deteriorat. Acesta a devenit motivul pentru o reorganizare rapidă și pe scară largă.
Conform proiectului BEEN, clădirile cu panouri pot reduce energia termică primară cu 40-50% (BEEN, 2007). În timpul reconstrucției fondului de panouri din Berlin, a fost posibil să se atingă indicatorul de 60 kWh de energie primară pe mp. m de spațiu locativ pe an, care este de peste două ori mai mic decât media pentru Berlin (148 kWh pe mp pe an).
Germania a devenit liderul în ceea ce privește renovarea locuințelor între țările din Europa de Est, deoarece avea cel mai bun raport dintre costul locuințelor și utilităților la venitul populației. Conform Inițiativei IWO privind locuințele pentru Europa de Est, rata de renovare a clădirilor rezidențiale în dezvoltare serială ajunge astăzi la 85% (IWO, 2018).
Renovarea clădirilor din Berlin
Districtele de la periferia Berlinului au fost primele teritorii din Germania de Est care au suferit o renovare pe scară largă. Inițiativa a venit de la autoritățile orașului: în 1992, din ordinul Senatului din Berlin, a fost dezvoltată „Enciclopedia clădirilor de panouri”. Acesta conținea o listă de măsuri posibile pentru modernizarea tuturor seriilor de construcții de locuințe industriale din RDG, cu un calcul al costului acestora. Recomandările teoretice au fost testate în practică prin implementarea mai multor proiecte pilot la Berlin. Pe baza acestei lucrări, proprietarii de clădiri și reprezentanții băncii ar putea estima cu ușurință costurile modernizării.
În 1993, Senatul Berlinului a lansat un program pentru a sprijini renovarea și modernizarea clădirilor. Conform acestui program, proprietarii ar fi trebuit să dețină 15% din fondurile proprii necesare pentru reorganizare. Apoi, ei ar putea solicita un împrumut de la KfW Bank. Senatul de la Berlin a oferit, de asemenea, sprijin suplimentar. Renovarea tuturor clădirilor cu panouri din Berlinul de Est (270.000 de apartamente) a fost planificată să fie finalizată în decurs de 10 ani (Divigneau, 2010). Investiția medie pentru un apartament a fost de 20.000 € (BENN, 2007, p. 85).
Proprietatea nu a fost importantă în obținerea sprijinului financiar. Desigur, din punct de vedere organizațional, ar fi mai ușor ca marile companii de locuințe și cooperativele să efectueze modernizarea. Dar și clădirile în care apartamentele aparțineau unor proprietari privați ar putea participa la aceste programe în condiții egale.
Măsurile de renovare în masă din Germania nu au fost efectuate pentru clădiri individuale, ci în întregul trimestru. Marii proprietari au calculat necesitatea investițiilor pentru fiecare trimestru și au elaborat planuri de calendar pentru reorganizare. Starea fondului locativ din cartierul Hellersdorf, Berlin în 1989 și după primul val de modernizare de la mijlocul anilor '90. Acest lucru a permis guvernului berlinez să planifice cheltuielile bugetului regional pentru programul de sprijin (Divigneau, 2010).
Eficiența costurilor măsurilor de modernizare și aplicarea judicioasă a măsurilor de eficiență energetică au fost principalele criterii în dezvoltarea programului de remediere în masă.
În multe zone, renovarea a fost efectuată fără a reloca locuitorii. Din acest motiv, au apărut cerințe speciale pentru organizarea construcțiilor. Cerința cheie este realizarea lucrărilor cu cel mai mic număr de reclamații din partea rezidenților. Pentru aceasta, la șantier a lucrat un consultant special, care putea răspunde la toate întrebările despre lucrările de construcție în timp real. Companiile de locuințe au atras mai multe firme simultan pentru a efectua lucrările. În toate contractele exista o condiție: dacă una dintre firme nu își îndeplinește obligațiile, cealaltă le va îndeplini, preluând o cantitate suplimentară de muncă. Așa că au garantat chiriașilor că toate lucrările vor fi finalizate la timp. În plus, prioritatea era controlul calității muncii - reprezentanții proprietarului au documentat zilnic toate lucrările ascunse.
Modernizarea sistemelor de încălzire, drenaj și ventilație a însemnat lucrări suplimentare în interiorul apartamentelor, urmată de repararea băilor și a bucătăriilor. Aceste lucrări au fost efectuate și fără relocare. Lucrul în interiorul unui apartament a durat doar 5 zile datorită utilizării structurilor prefabricate. Lucrările la diferite etaje au fost sincronizate de montanți, ceea ce le-a permis locuitorilor să folosească baia și bucătăria vecinilor lor de pe scară.
Măsurile de renovare la scară largă au făcut posibilă aducerea fondului de locuințe la cerințele tehnice moderne și reducerea costului utilităților cu mai mult de jumătate. În prezent, renovarea clădirilor nu se realizează într-un astfel de volum. Proprietarii lucrează pe baza programelor de modernizare pe termen lung de 30 de ani, iar efectul economic al fiecărui eveniment este calculat cu atenție.
Ce tipuri de clădiri sunt cele mai eficiente în modernizarea?
Experiența germană de reabilitare arată că, din punct de vedere financiar, este cel mai eficient să reconstitui clădiri cu cinci etaje, cu condiția să nu fie nevoie să construiești lifturi. Deoarece lifturile sunt necesare pentru persoanele cu mobilitate limitată, sprijinul financiar pentru construcția lor poate fi obținut suplimentar prin fondurile programelor speciale. Este mult mai dificil să renovezi clădirile de peste 10 etaje, deoarece este scump și dificil din punct de vedere tehnic. Cu toate acestea, Germania are experiență în modernizarea energetică a clădirilor înalte. Adesea, în astfel de proiecte, se efectuează numai anumite tipuri de lucrări care sunt benefice pentru rezidenți și rentabile.
Majoritatea clădirilor au fost modernizate, menținând în același timp amenajările existente ale apartamentelor și numărul de etaje. Proiectele individuale cu modificări ale planurilor de apartamente, demontarea etajelor superioare au fost realizate pe cheltuiala proprietarilor sau pe cheltuiala programului „Reconstrucția orașului est”. Dar acestea au fost cazuri izolate. Proiectele pilot au arătat că este mai ușor să demolăm complet o clădire și să construim una nouă, mai mică și în conformitate cu standardele moderne.
Proiectele cu etajele suprastructurii sunt mai dificile decât simpla modernizare, deoarece este necesar să se consolideze structurile și să se actualizeze infrastructura de inginerie din clădire. Acestea sunt puse în aplicare în zone în care există o cerere mare de locuințe, iar zonele de la periferia orașelor nu sunt adesea astfel. Cu toate acestea, soluțiile cu suprastructură și secțiuni anexate pot fi interesante atunci când este necesar să se asigure etajele superioare ale unei clădiri cu acces la lift la cel mai mic cost. În primul rând, arborele liftului este așezat în partea atașată a clădirii. Apoi, clădirea în sine este construită și accesul la apartamentele de la etajele superioare este asigurat prin coridoare între părțile vechi și noi ale clădirilor.
Ce se întâmplă astăzi în domeniul modernizării locuințelor
La începutul secolului 21, Germania a început să dezvolte în mod activ o economie „verde”. Eficiența energetică în sectorul rezidențial este de o mare importanță. Din 2002, „Regulamentul privind economisirea energiei - EnEV” a intrat în vigoare la nivel legislativ. În conformitate cu § 9 din această prevedere, proprietarii au obligația de a pune în aplicare măsuri pentru modernizarea sistemelor de încălzire în timpul reconstrucției clădirii (reducerea consumului de energie la cel puțin 100 kWh de energie primară pe M mp de suprafață a apartamentului pe an) (BENN, 2007).
Pe lângă parametrul „consum primar de energie”, un rol important în „Regulamentul privind economisirea de energie” îl joacă „coeficientul de transmisie al pierderii de căldură”. Acesta reflectă pierderea medie de căldură pe întregul anvelopă al clădirii. Legea stabilește valorile maxime admise pentru acești parametri. Cu toate acestea, KfW a dezvoltat mai multe opțiuni de asistență pentru a stimula rate de eficiență energetică mai ridicate (pentru clădirile cu rate de consum mai mici de 100, 85, 70, 55 kWh de energie primară per mp de suprafață de apartament pe an). Cu cât indicatorul de eficiență energetică este mai bun, cu atât este mai mare cuantumul unei eventuale subvenții pentru rambursarea împrumutului (IWO, 2018).
Ce se întâmplă în alte țări?
Obiectivul îmbunătățirii eficienței energetice în locuințe joacă un rol important în politica Uniunii Europene. 2005-2007 a fost implementat proiectul interregional „Rețeaua de economisire a energiei baltice în stocul de locuințe” (BENN). Obiectivul său a fost dezvoltarea de strategii și instrumente pentru modernizarea clădirilor eficiente din punct de vedere energetic în țările din regiunea baltică (Lituania, Letonia, Estonia și Polonia). Astfel, în Estonia și Lituania, ponderea proprietarilor privați este foarte mare (96% și 97%). Privatizarea locuințelor după prăbușirea Uniunii Sovietice a fost practic gratuită (prețul putea fi plătit cu certificate / bonuri de privatizare). Toate acestea sunt foarte asemănătoare cu situația din Rusia (BEEN, 2007).
Proiectul căuta un răspuns la întrebarea dacă este posibil în aceste țări să repete experiența de renovare în masă a clădirilor, așa cum a fost cazul în Germania de Est. Experții au analizat legislația, au comparat situația din economie și serviciile de locuințe și comunale din țările baltice, Polonia și Germania. De asemenea, au estimat costurile reorganizării și au calculat capacitățile financiare ale proprietarilor de a plăti pentru aceasta. Datorită costului ridicat al împrumuturilor și al veniturilor mici ale populației din țările baltice începând cu 2007 (anul începerii proiectului BEEN), nu a fost încă posibilă implementarea unor programe de reabilitare la scară largă. Numai proprietarii bogați și-au putut moderniza casa. Dar după privatizarea gratuită, compoziția locuitorilor casei, de regulă, a fost mixtă.
Ca urmare a proiectului, s-a făcut o recomandare ca reorganizarea masivă să poată fi finanțată cu împrumuturi ieftine pe termen lung, care sunt acordate în detrimentul ratelor scăzute ale dobânzii în băncile de stat. Procentul poate fi redus în continuare prin subvenții bugetare. Apartamentul garantează rambursarea împrumutului - în caz contrar, banca îl va lua. Cu toate acestea, este imperativ să dezvoltăm instrumente care să susțină familiile cu venituri mici. O condiție importantă este necesitatea de a efectua o reorganizare cuprinzătoare. Activitățile pas cu pas sau combinațiile lor spontane nu ar trebui să fie un subiect de sprijin.
Un mecanism alternativ de finanțare este „contractarea”. În acest caz, investitorul (de exemplu, o companie de construcții) oferă proprietarilor de case să pună în aplicare întregul pachet de măsuri de economisire a energiei preconizate pe cheltuiala lor. În acest caz, comunitatea de proprietari nu trebuie să se îngrijoreze de găsirea finanțării, oferind o garanție de rambursare a împrumutului. Investitorul cere doar semnarea unui acord prin care proprietarii de apartamente se angajează să plătească o anumită sumă în fiecare lună pentru munca prestată (de exemplu, 15 euro pe apartament pe lună timp de 20 de ani).
Potrivit lui Thomas Janicki, membru al Consiliului de administrație al Inițiativei Locuințe în Europa de Est de la Berlin: mecanisme pentru gestionarea ulterioară a acesteia”. Principala problemă acum este că proprietarii de case care au capacitatea de a plăti pentru îmbunătățiri eficiente din punct de vedere energetic la casele lor depind de consimțământul proprietarilor de case neasigurate care nu sunt în măsură să plătească costurile de renovare, chiar dacă doresc (Yanitski, 2011).
Estonia
În Estonia, 96% din clădiri sunt proprietate privată. Aproximativ 60% dintre rezidenți locuiesc în clădiri de apartamente construite între 1961 și 1990.
Procesul de modernizare a clădirilor din Estonia a început în anii 2000. Instituțiile financiare erau interesate să acorde împrumuturi, iar cele mai active și mai solide asociații ale proprietarilor de case le puteau obține. Agenția financiară KredEx, înființată în 2001, a oferit garanții asociațiilor de proprietari pentru obținerea de împrumuturi de la bănci private (Leetmaa, 2018).
În 2009, Fondul rotativ KredEx a fost creat în cooperare cu Fondul european de dezvoltare regională, un fond pentru promovarea modernizărilor de clădiri eficiente din punct de vedere energetic. Datorită creării acestui fond, a apărut un sistem de sprijin mai adecvat în Estonia, bazat pe o combinație de împrumuturi, garanții și subvenții. Orice casă în care, după reconstrucție, consumul de energie este redus cu 20-30% poate solicita finanțare. KredEx oferă împrumuturi pe 20 de ani cu o rată medie a dobânzii de 4%. Proprietarii trebuie să furnizeze 15% din fonduri (acestea pot fi fonduri proprii sau împrumuturi de la alte bănci).
Asociația de proprietari poate solicita, de asemenea, o subvenție de la KredEx în valoare de 15 până la 35% din costul lucrărilor de modernizare, în funcție de realizarea anumitor standarde de eficiență energetică și de utilizarea unor soluții tehnologice speciale (de exemplu, o recuperare a căldurii sistem). În perioada 2010-2014, 663 de clădiri (1,9 milioane mp) au fost modernizate cu sprijinul KredEx (Kurnitski, 2018). Din 2015, cerințele pentru ventilația clădirilor au fost ajustate pentru a primi subvenții. Proiectele de renovare a altor 400 de clădiri au fost finanțate din 2015 până în 2019.
În casele din seria ulterioară, au fost utilizate panouri cu trei straturi de înaltă calitate, care nu necesitau o izolație suplimentară. Prin urmare, măsurile de renovare cuprinzătoare nu au inclus o transformare vizuală a fațadei, pentru a nu risipa bani pe o soluție pur estetică.
Lituania
În Lituania, 97% din clădiri sunt proprietate privată.
Programul pentru modernizarea clădirilor de apartamente din Lituania există din 2005. Aceasta implică finanțarea reabilitării energetice a clădirii printr-un împrumut cu dobândă mică (împrumut pe 20 de ani, fixat 3% pentru primii 5 ani). Plățile de rambursare a împrumutului sunt aproape egale cu reducerea facturilor la utilități după modernizare (în primul rând pentru încălzire). Astfel, programul urmărește să se asigure că rezidenții nu au o povară financiară suplimentară.
Programul prevede, de asemenea, o serie de subvenții bugetare pentru a acoperi costurile de gestionare a proiectului, dezvoltarea documentației proiectului și controlul calității lucrărilor de construcții. Din 2012, a existat un sistem de sprijin pentru subvenții pentru investiții în construcția de clădiri (30% din costul pentru toată lumea, 100% pentru familiile cu venituri mici). Poate fi folosit de asociațiile de proprietari care intenționează să efectueze o renovare majoră a clădirii.
Din 2013, un al doilea model a apărut în program, implicând participarea activă a municipalităților. Orașul numește un administrator de proiect și pregătește, de asemenea, un proiect de investiții pentru proprietarii de case. După ce a convenit asupra planului de modernizare a clădirii de către proprietari, administratorul ia fonduri împrumutate, organizează proceduri de licitație, este responsabil pentru implementarea tuturor măsurilor și gestionarea financiară. 80% din proiectele din program sunt gestionate de administratori desemnați de municipalitate (Smaidžiūnas, 2018). Dacă proprietarii cu venituri mici nu sunt de acord cu modernizarea, aceștia sunt privați de subvenții pentru a plăti resursele de utilități.
Modificările aduse au sporit atractivitatea programului - la sfârșitul anului 2019 au fost reconstruite 2.176 de facilități; alte 421 case sunt în curs de modernizare.
Programul este administrat de Agenția pentru Eficiență Energetică Rezidențială (BETA). Responsabilitățile acestora includ aprobarea proiectelor pentru modernizarea clădirilor care participă la program, precum și monitorizarea procesului de implementare în toate etapele. Începând din 2015, BETA, cu sprijinul Inițiativei de Est a Locuinței din Europa de Est (IWO), implementează proiectul „Renovarea eficientă din punct de vedere energetic a zonelor urbane din Lituania” care vizează găsirea unui model pentru renovarea cuprinzătoare a zonelor rezidențiale și a cartierelor. Aceștia implementează, de asemenea, un program de instruire pentru angajații municipali în domeniul modernizării integrate eficiente energetic a zonelor rezidențiale.
Letonia
În Letonia, ponderea proprietarilor privați este de 85%. Aproximativ 95% din clădirile construite între 1941 și 1992 necesită renovări ample din cauza eficienței energetice reduse și a lipsei măsurilor de întreținere necesare în perioadele anterioare (Jörling, 2018, p. 1).
În 2009, guvernul leton, împreună cu Fondul european de dezvoltare regională, au lansat programul Îmbunătățirea izolației termice a clădirilor rezidențiale cu mai multe apartamente.
Din 2015, ALTUM funcționează în Letonia - o instituție de dezvoltare financiară de stat, creată cu sprijinul Ministerului Economiei și al Ministerului Finanțelor. ALTUM implementează un program de îmbunătățire a eficienței energetice a clădirilor rezidențiale cu mai multe apartamente. Proprietarii oferă ALTUM documentație tehnică pentru modernizare, iar ALTUM oferă garanții băncilor pentru emiterea unui împrumut pe termen lung (până la 20 de ani) unei asociații de proprietari. În 2016, Fondul leton pentru eficiența energetică a Mării Baltice (LABEEF) a fost înființat pentru a ajuta companiile să implementeze o renovare eficientă din punct de vedere energetic pe baza contractelor de servicii energetice (Jörling, 2018).
Începând din 2018, s-au finalizat aproximativ 740 de proiecte de modernizare a clădirilor (total în Letonia - 53 mii de clădiri de apartamente) (Blumberga, 2018).
Puncte cheie din experiența țărilor baltice
Rezultatele țărilor baltice au arătat că este posibilă modernizarea fondului, unde toate apartamentele sunt proprietate privată. Cu toate acestea, acest lucru necesită condiții în care proprietarii să poată acționa cel mai eficient. Un sistem de lucru pentru a sprijini modernizarea clădirilor nu poate fi format în scurt timp. Modul în care asociațiile de proprietari răspund la program trebuie monitorizat și mecanismele de finanțare trebuie îmbunătățite. Acesta este tocmai procesul care a avut loc în țările baltice în ultimele două decenii.
Experiența acestor țări arată că programul de modernizare a energiei este benefic pentru stat din punct de vedere economic, pe măsură ce apar noi companii, crește locuri de muncă și impozite la buget.
Una dintre problemele menționate în rapoartele de cercetare privind perspectivele de reabilitare în țările baltice este numărul mic de clădiri rezidențiale și o populație mai mică decât în Germania de Est. Acest lucru împiedică posibilitatea de a forma instituții financiare stabile și independente și de a atinge rate ridicate de modernizare. În Germania, inițial, o cantitate semnificativă de fonduri putea fi investită în programul de modernizare, deoarece erau mulți care doreau să implementeze proiecte. Proiectele ulterioare au fost finanțate cu fonduri care au fost primite ca rambursări ale împrumuturilor (Jörling, 2018). În acest sens, Rusia este mai promițătoare pentru reorganizarea în masă.
Pentru țările UE, stimulentul pentru modernizarea clădirilor este îmbunătățirea eficienței energetice a economiei, reducerea dependenței de exporturile de energie și de efectele asupra mediului. În Rusia, aceste probleme nu sunt pe ordinea de zi. Dar calitatea clădirilor rezidențiale din perioada sovietică se deteriorează tot timpul. Conform sondajelor privind fondul de locuințe din orașul Ufa, perioada de funcționare fără probleme pentru 60-70% din clădirile cu panouri este de doar 15 ani (Samofeev, 2018). Ulterior, poate exista riscul de prăbușire a unei părți a panourilor de perete, care sunt structurile de susținere ale clădirilor. Pentru a le păstra, este necesar să se ia măsuri cuprinzătoare de reorganizare. Izolarea termică a fațadelor va opri procesul de înghețare anuală și dezghețare a structurilor de pereți, din cauza cărora starea lor se agravează. În Rusia de astăzi, este nevoie de un program la scară largă de renovare a clădirilor cu mai multe apartamente cu instrumente de lucru de sprijin financiar.
Nevoia unui manager profesionist care să organizeze reorganizarea
Experții IWO subliniază faptul că comunitățile de proprietate privată din țările post-socialiste sunt adesea incapacitate atunci când vine vorba de modernizarea energetică a clădirilor. Reorganizarea este un proces complex, cu multe riscuri pentru proprietari. Primele etape necesită deja costuri financiare. Dar, în același timp, nu este încă clar dacă va fi posibil să se obțină un rezultat. O greșeală în oricare dintre etape (concept, proiectare, lucrări de construcție) poate duce la faptul că obiectivele reabilitării nu vor fi atinse.
De aceea, problema renovării clădirilor nu este doar o chestiune de finanțare. Comunitatea de proprietari are nevoie de sprijin organizațional.
Organizarea renovării clădirii include următoarele etape (Smaidžiūnas, 2018):
• pregătirea conceptului de renovare a clădirii;
• organizarea unei adunări generale a proprietarilor și luarea unei decizii privind reorganizarea;
• organizarea unei licitații pentru elaborarea documentației de proiect;
• sprijinirea procesului de pregătire a documentației proiectului;
• organizarea unei licitații pentru lucrări de construcții;
• finanțarea muncii (obținerea unui împrumut, solicitarea de subvenții);
• controlul și acceptarea lucrărilor de construcții.
De exemplu, după cum s-a descris mai sus, numărul caselor participante la program a crescut în Lituania după ce au început să numească un manager extern (Smaidžiūnas, 2018). Un alt mecanism important a fost capacitatea de a acoperi costurile administrării proiectului prin subvenții.
Agenții de renovare a zonelor rezidențiale din Germania
Procesul de renovare devine mai complicat atunci când vine vorba nu numai de o singură clădire, ci de mai multe blocuri sau de teritoriul unei zone rezidențiale în ansamblu. În acest caz, este necesar să sincronizați interesele unui număr mare de participanți, precum și să setați multe procese paralele.
În Germania, există un instrument de „teritoriu de reorganizare” pentru rezolvarea acestor probleme. Regulile sale sunt consacrate în codul clădirii. Decizia privind atribuirea acestui statut teritoriului este luată de administrația orașului. Orașul angajează atunci o companie independentă - „agenția de reorganizare”. Sarcinile sale includ coordonarea planurilor de modernizare a clădirilor și a terenurilor. Este mai ușor pentru proprietarii care participă la procesul de modernizare pe baza planului dezvoltat să convină asupra proiectului și să primească împrumuturi și subvenții preferențiale.
Agențiile de renovare nu ar trebui asociate cu companiile de construcții care operează pe site. Aceasta este o condiție importantă consacrată în legislație. Garantează că în timpul implementării proiectului interesele locuitorilor vor prevala asupra intereselor constructorilor.
„Agenția de salubrizare” (în germană: Sanierungsträger) îndeplinește următoarele funcții:
• dezvoltă un plan general de transformare pentru „zona de salubrizare” (în germană: Sanierungsgebiete);
• organizează discuții publice și convine asupra planului cu toate părțile interesate;
• coordonează investițiile private și publice;
• este responsabil pentru implementarea activităților care sunt finanțate din buget;
• implică proprietarii în implementarea proiectului;
• Ajută comunitățile de proprietari să aranjeze modernizarea clădirilor după cum este necesar (la un cost suplimentar).
Introducerea de noi tipuri de proprietăți odată cu reînnoirea tehnică a fondului
Prevalența proprietății private în clădirile cu mai multe apartamente este o provocare pentru menținerea stării tehnice a fondului de locuințe pe termen lung. Comunitățile de proprietate care au avut succes într-o anumită etapă, peste 10 ani, când sunt necesari pașii următori, pot să nu fie la fel de eficiente. Eterogenitatea socială devine un alt obstacol în calea acțiunii comune. Problema este că „proprietarii care sunt dispuși și capabili să plătească pentru modernizarea caselor lor depind în mod legal de acordul proprietarilor cu venituri mici” (BENN, 2007). Acest lucru afectează negativ dezvoltarea economică a țării în ansamblu.
Prin urmare, este necesar să ne gândim cum să introducem forme alternative de proprietate în domeniile dezvoltării locuințelor în masă: cooperative și companii de locuințe, care pot funcționa mai eficient pe termen lung.
În Germania anilor 90. stimulentul pentru crearea de noi cooperative de locuințe în domeniile dezvoltării de locuințe în masă a fost că acestea s-ar putea baza pe fonduri suplimentare pentru modernizarea fondului. Un scenariu similar poate fi realizat în Rusia.
Transferul unei părți din fondul de locuințe în proprietatea companiilor de locuințe poate avea loc într-un moment în care starea tehnică a clădirilor de pe teritoriu atinge valoarea minimă permisă, iar proprietarii nu sunt pregătiți să facă orice pentru a-l păstra. Apoi, în procesul de reînnoire a fondului, tipul de proprietate se poate modifica - unii dintre proprietari pot deveni chiriași, iar restabilirea stării tehnice va avea loc pe cheltuiala companiei de locuințe.
Desigur, acestea sunt doar scenarii ipotetice. Dar ele trebuie luate în considerare. Aplicarea acestor mecanisme necesită o analiză atentă, adaptarea condițiilor legale. În plus, va fi necesară o ajustare a politicii de locuință a țării în ansamblu. Dacă vorbim despre Rusia, atunci în primul rând, privatizarea gratuită ar trebui oprită și ar trebui acordată o atenție sporită păstrării fondului de locuințe existent.
